Nueva regulación de la CMF redefine los seguros para edificios y condominios: qué cambia y por qué las comunidades deberán revisar sus pólizas

Desde el 1 de junio de 2026 comenzó a regir en Chile una nueva regulación emitida por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) que modifica de forma relevante la manera en que deben estructurarse los seguros de edificios y condominios bajo el marco de la Ley de Copropiedad 21.442.

La normativa introduce nuevas exigencias de transparencia, delimitación de coberturas y protección del patrimonio común, generando efectos tanto para administradores y comités como para propietarios, compañías aseguradoras y entidades financieras.

Para el mercado inmobiliario y asegurador, el cambio marca un paso hacia una mayor claridad respecto de qué bienes deben asegurarse, quién debe asumir esa protección y cómo deben presentarse las coberturas contratadas.

Un cambio estructural en la forma de asegurar comunidades

Uno de los ejes centrales de la regulación consiste en separar claramente las responsabilidades de aseguramiento entre bienes comunes y unidades privadas.

En adelante, los bienes y espacios comunes de edificios y condominios deben mantenerse asegurados por la comunidad, mientras que las unidades individuales —como departamentos u oficinas— deberán contar con cobertura propia, ya sea mediante contratación individual o incorporadas dentro de esquemas colectivos.

La novedad no está únicamente en quién contrata, sino también en cómo se informa.

Las nuevas pólizas deberán presentar de manera diferenciada y transparente los montos asegurados, alcances y coberturas correspondientes a:

• Bienes comunes.

• Unidades privadas.

• Coberturas complementarias o adicionales.

El objetivo es que copropietarios y administradores comprendan con mayor precisión el alcance real de la protección contratada y puedan identificar con claridad eventuales brechas de cobertura.

La exclusión individual tiene límites

Uno de los puntos que genera mayores consultas en el mercado es la posibilidad de que un propietario decida excluirse de una póliza colectiva.

La nueva regulación aclara que esta opción tiene límites estrictos.

Aunque un copropietario pueda contratar un seguro individual para su departamento u oficina y excluir la cobertura correspondiente a su unidad privada, seguirá formando parte de la protección colectiva sobre bienes comunes.

En otras palabras, la cobertura del patrimonio común no puede fragmentarse.

Según explica Claudia Escobar, Gerente Comercial de Seguros CCS, el principio detrás de esta disposición es que los bienes comunes constituyen patrimonio compartido y deben mantenerse protegidos para toda la comunidad.

Reparar primero: continuidad operacional y protección del activo

Otro aspecto relevante de la regulación es el foco puesto en la recuperación rápida del inmueble tras un siniestro.

La normativa establece que, frente a daños parciales en unidades u oficinas, las indemnizaciones deberán destinarse prioritariamente a la reparación material del inmueble.

El objetivo es evitar deterioro prolongado, pérdida de valor comercial y afectaciones operativas que puedan impactar tanto a residentes como a propietarios e inversionistas.

Además, se reconoce que determinadas estructuras colectivas de seguros podrían ser utilizadas para cumplir requisitos exigidos por entidades financieras en procesos hipotecarios, siempre que entreguen coberturas equivalentes a las condiciones solicitadas individualmente.

Cumplir la norma no necesariamente significa estar completamente protegido

Desde el sector también advierten que el nuevo estándar regulatorio representa un piso mínimo de protección, pero no reemplaza una estrategia integral de gestión de riesgos.

De acuerdo con Seguros CCS, existen riesgos relevantes para la operación de una comunidad que no necesariamente quedan incorporados por defecto dentro de las pólizas obligatorias.

Entre ellos aparecen:

• Interrupción de actividades.

• Eventos naturales severos.

• Daños a infraestructura tecnológica común.

• Gastos extraordinarios derivados de inhabitabilidad.

• Riesgos operacionales específicos según el tipo de inmueble.

Esto implica que muchas comunidades podrían requerir coberturas adicionales dependiendo de la ubicación, antigüedad, uso y complejidad del edificio.

Un nuevo estándar para la administración de comunidades

La entrada en vigencia de esta regulación representa uno de los cambios más relevantes para el mercado de seguros asociados a copropiedad desde la entrada en vigor de la Ley 21.442.

Más allá del cumplimiento normativo, el nuevo escenario obliga a profesionalizar la revisión de pólizas y entender el seguro como una herramienta de continuidad patrimonial y operacional.

Para administradores y comités, el mensaje parece claro: revisar las coberturas ya no es sólo una buena práctica, sino una tarea necesaria para asegurar que la protección contratada responda efectivamente a los riesgos que enfrenta cada comunidad.