La evolución de los seguros de arriendo en Chile: de la garantía tradicional a un modelo en transformación

Durante décadas, el mercado de arriendos en Chile operó bajo un esquema tradicional: uno o dos meses de garantía y la exigencia casi obligatoria de un aval. Sin embargo, el aumento de la morosidad, los extensos procesos judiciales y la creciente profesionalización del sector inmobiliario impulsaron el desarrollo del seguro de arriendo.

Hoy, este producto enfrenta una nueva etapa, marcada por cambios regulatorios que están redefiniendo su rol en el mercado.

1. El origen: cubrir el riesgo de no pago y la lentitud judicial

Históricamente, uno de los principales problemas del mercado ha sido no solo el no pago del arriendo, sino también la dificultad para recuperar el inmueble.

Antes de los cambios legales recientes:

• Los procesos de desalojo podían durar varios meses

• El propietario acumulaba pérdidas significativas

• El seguro de arriendo debía cubrir tanto el flujo como el tiempo judicial

En este contexto, el seguro surgió como una solución para transferir ese riesgo a una aseguradora, cubriendo principalmente rentas impagas.

2. Evolución del producto: más cobertura, pero bajo un modelo conservador

Con el tiempo, el seguro de arriendo incorporó nuevas coberturas:

• Pago de rentas impagas (hasta 6 meses en promedio)

• Restitución del inmueble

• Gastos legales

• Daños a la propiedad

• Servicios básicos y gastos comunes

Sin embargo, en Chile el producto evolucionó bajo una lógica particular: no reemplazó completamente al aval, sino que lo complementó en muchos casos.

Actores como AVLA, junto a corredores como SSSEGUROS o Focus Corredores de Seguros, estructuraron soluciones adaptadas a esta realidad.

3. El punto de inflexión: la nueva ley de arriendos

La promulgación de la Ley 21.461 introduce un cambio fundamental:

Permite procedimientos más rápidos para recuperar la propiedad en caso de no pago.

Entre sus principales efectos:

• Procedimientos judiciales más expeditos

• Reducción significativa de los tiempos de desalojo

• Mayor certeza jurídica para el propietario

  
  

4. Impacto directo en el seguro de arriendo

Este cambio legal tiene implicancias profundas en el producto:

a) Disminución del riesgo estructural

Si el tiempo de recuperación del inmueble se reduce:

• Baja la exposición de la aseguradora

• Disminuye el período de rentas a cubrir

b) Redefinición de coberturas

El foco podría desplazarse desde:

• Cobertura prolongada de morosidad

  hacia

• Servicios complementarios y experiencia del cliente

c) Potencial reducción de costos

Menor riesgo podría traducirse en:

• Primas más competitivas

• Mayor penetración del producto

  
  

5. El rol del aval en este nuevo escenario

La existencia de un marco legal más eficiente también impacta el uso del aval:

• Podría reducir su relevancia como respaldo adicional

• Facilitar modelos donde el seguro actúe como garantía principal

• Impulsar esquemas más simples para el arrendatario

No obstante, en el corto plazo, el mercado chileno seguirá mostrando un comportamiento conservador:

seguro + aval seguirá siendo común, especialmente en segmentos de mayor riesgo.

6. Estructura actual del mercado en Chile

El mercado sigue compuesto por aseguradoras y corredores especializados:

Aseguradoras

• AVLA

• HDI Seguros

• Zurich Chile

Corredores

• SSSEGUROS

• Focus Corredores de Seguros

• Juan Segura Corredor de Seguros

  
  

7. Tendencias: hacia un modelo más moderno

Con este nuevo contexto legal, el mercado tiene una oportunidad clara de evolución:

• Desarrollo de seguros sin aval

• Mayor digitalización

• Integración con plataformas proptech

• Uso de inteligencia artificial en evaluación de riesgo

• Productos más cercanos a un modelo de “servicio integral”

El seguro de arriendo en Chile está entrando en una nueva etapa.

Si en el pasado su valor estaba fuertemente ligado a la lentitud del sistema judicial, hoy la Ley 21.461 redefine ese equilibrio, reduciendo el riesgo estructural del negocio.

Esto abre la puerta a un mercado más eficiente, competitivo y accesible, donde el seguro puede evolucionar desde un mecanismo de protección financiera hacia una solución integral de gestión del arriendo.