Cuando el barrio entra en la suma asegurada: el riesgo de sobreasegurar las construcciones

Determinar correctamente la suma asegurada en una póliza de incendio parece, a primera vista, una cuestión sencilla. Sin embargo, existe un error bastante frecuente: utilizar el valor comercial de la propiedad como referencia para asegurar la construcción. El problema es que el valor comercial incorpora elementos que no necesariamente forman parte de la pérdida asegurada. Una casa puede valer UF 30.000 en un barrio de alto valor y sólo UF 7.000 en otro sector, pero si reconstruir ambas cuesta UF 5.000, esa debería ser la referencia para determinar el monto asegurado de la construcción.

Uno de los aspectos más importantes —y al mismo tiempo más subestimados— de un seguro de incendio es determinar correctamente la suma asegurada.

No se trata simplemente de establecer cuánto vale una propiedad.

La pregunta correcta es otra:

¿Cuánto costaría reponer aquello que efectivamente está asegurado?

Esta distinción es fundamental.

Una propiedad tiene un valor comercial que depende de múltiples factores: ubicación, superficie, características de la construcción, antigüedad, entorno, demanda del sector y, por supuesto, el valor del terreno.

Pero el seguro que cubre la reposición de una construcción tiene una lógica diferente.

En términos generales, busca cubrir el costo necesario para reconstruir el inmueble asegurado conforme a las condiciones de la póliza.

Y aquí aparece una fuente frecuente de error:

confundir valor comercial con valor de reposición.

Una casa no vale lo mismo que construirla

Imaginemos dos casas prácticamente idénticas.

Ambas tienen la misma superficie, los mismos materiales, similares terminaciones y el mismo costo de construcción.

Construir cada una cuesta UF 5.000.

Pero una está ubicada en uno de los barrios más valorizados de Santiago y la otra en un sector donde el valor del suelo es considerablemente menor.

La primera podría tener un valor comercial de UF 30.000.

La segunda podría venderse en aproximadamente UF 7.000.

¿Significa eso que la primera necesita una suma asegurada cuatro veces superior?

No necesariamente.

Si lo que se asegura es la construcción y el costo de reconstruir ambas viviendas es UF 5.000, el valor de reposición de ambas construcciones es UF 5.000, independientemente de que una propiedad tenga un valor comercial mucho mayor que la otra.

La diferencia de precio está fundamentalmente en el terreno y en su ubicación.

Y el terreno no desaparece porque la casa se incendie.

El terreno puede explicar gran parte del valor comercial

Este concepto parece evidente, pero en la práctica puede generar importantes distorsiones.

En determinadas zonas de alto valor, el terreno puede representar una proporción muy significativa del precio de venta de una propiedad.

Una vivienda ubicada en un barrio exclusivo puede tener un valor comercial de UF 30.000, pero eso no significa que reconstruirla cueste UF 30.000.

Quizás el terreno represente UF 20.000 o más del valor total.

Si la construcción cuesta UF 5.000, utilizar UF 30.000 como suma asegurada significaría incorporar al seguro un componente que no corresponde al costo de reconstrucción de la edificación.

El resultado sería un sobreaseguramiento.

En el extremo opuesto, también puede ocurrir lo contrario: utilizar un valor comercial que no refleja adecuadamente el costo actual de reconstruir puede conducir a un infraseguro.

Por eso, ni el valor de mercado ni el precio pagado por la propiedad deberían utilizarse automáticamente como sinónimos del valor asegurable de la construcción.

El sesgo de la ubicación

Existe además un sesgo psicológico bastante comprensible.

Si una persona sabe que su casa vale UF 30.000, probablemente considere lógico contratar un seguro por ese monto.

Después de todo, piensa:

“Mi casa vale UF 30.000, por lo tanto debería asegurarla por UF 30.000”.

Pero la pregunta debería ser:

“¿Cuánto costaría reconstruir mi casa si mañana quedara completamente destruida?”

Si la respuesta es UF 5.000, ese es el valor que debería analizarse como referencia para la suma asegurada de la construcción, considerando las condiciones específicas de la póliza y los criterios de valoración aplicables.

El barrio no cambia necesariamente el costo de reconstrucción en la misma proporción en que cambia el precio de mercado de la propiedad.

Una construcción de determinadas características cuesta aproximadamente lo mismo construirla en un terreno caro que en uno barato.

¿Qué ocurre si aseguro por UF 30.000?

Aquí aparece una cuestión importante.

Podría pensarse que sobreasegurar es simplemente una forma de "estar más protegido".

Pero el seguro no funciona así.

El seguro tiene como finalidad indemnizar una pérdida cubierta, no generar un beneficio para el asegurado.

Si la construcción cuesta UF 5.000 y se asegura por UF 30.000, eso no significa que ante una pérdida total la compañía vaya a pagar UF 30.000 por una construcción cuya reposición cuesta UF 5.000.

La indemnización dependerá de las condiciones de la póliza, del tipo de cobertura y de la forma en que se determine la pérdida.

Por eso, pagar una prima sobre una suma asegurada artificialmente elevada puede no generar ninguna protección adicional efectiva.

Se puede estar pagando más seguro sin estar obteniendo más indemnización.

El problema contrario: el infraseguro

Mucho más peligroso puede ser el fenómeno inverso.

Supongamos que reconstruir una vivienda cuesta UF 5.000, pero se asegura por UF 3.000.

En caso de pérdida total, evidentemente existe una brecha.

Pero el problema también puede aparecer frente a una pérdida parcial, dependiendo de las condiciones contractuales y de la aplicación de la regla proporcional u otros mecanismos previstos en la póliza.

Por eso, determinar correctamente la suma asegurada no es solamente una cuestión de pagar una prima adecuada.

Es fundamental para garantizar que la protección contratada corresponda al riesgo real.

El valor de reposición requiere una metodología

Determinar correctamente el monto asegurado requiere algo más que una estimación informal.

Debe existir una metodología que considere las características de la construcción.

Superficie.

Tipo de estructura.

Materiales.

Calidad de las terminaciones.

Instalaciones.

Dependencias anexas.

Construcciones complementarias.

Costos de demolición y retiro de escombros, cuando correspondan según la cobertura.

Y, especialmente, el costo actual de reconstrucción.

Este último punto es particularmente importante porque los costos de construcción cambian.

Una suma asegurada correctamente determinada hace algunos años puede resultar insuficiente hoy.

Por eso, la revisión periódica de los valores asegurados debería ser parte de una adecuada gestión del riesgo.

El rol del corredor de seguros

Aquí aparece nuevamente el valor de la asesoría profesional.

Un corredor no debería limitarse a preguntar al cliente:

“¿Por cuánto quiere asegurar su casa?”

Esa pregunta puede trasladar al asegurado una responsabilidad técnica que muchas veces no está en condiciones de determinar correctamente.

El corredor debería ayudar a establecer una suma asegurada técnicamente razonable.

Y aquí existe una oportunidad importante para la industria.

La utilización de herramientas de valorización, bases de datos de costos de construcción y modelos automatizados puede permitir estimaciones mucho más precisas.

La tecnología puede ayudar a reducir el riesgo de que el cliente se sobreasegure por utilizar el valor comercial de su propiedad o, peor aún, se infrasegure por utilizar una estimación desactualizada.

El seguro no debe asegurar lo que no se pierde

Quizás la forma más sencilla de entender el problema sea ésta:

el seguro debe considerar el valor de aquello que está expuesto al riesgo asegurado.

Si el terreno permanece después del incendio, su valor no debería confundirse con el costo de reconstrucción de la edificación.

Si una casa vale UF 30.000 porque está ubicada en un terreno que vale UF 25.000, no tiene sentido concluir automáticamente que reconstruir la casa cuesta UF 30.000.

La ubicación puede hacer que dos propiedades prácticamente iguales tengan valores comerciales radicalmente diferentes.

Pero eso no significa que su costo de reconstrucción tenga la misma diferencia.

Una oportunidad para mejorar la calidad del seguro

Este tema tiene además una dimensión comercial.

La correcta determinación de la suma asegurada puede beneficiar a las tres partes.

El asegurado, porque evita pagar primas innecesarias y reduce el riesgo de quedar insuficientemente protegido.

La aseguradora, porque mejora la calidad de la información con la que suscribe el riesgo.

El corredor, porque agrega verdadero valor asesorando al cliente y no limitándose a intermediar una póliza.

Es una situación donde una mejor asesoría puede producir simultáneamente una mejor experiencia para el cliente y una mejor calidad técnica para la compañía.

El desafío de asegurar correctamente

En seguros existe una tendencia a pensar que el problema está resuelto cuando se tiene una póliza vigente.

Pero tener una póliza no necesariamente significa estar correctamente asegurado.

Una suma asegurada excesiva puede significar pagar por una protección que no se utilizará.

Una suma insuficiente puede dejar al asegurado expuesto justamente cuando más necesita del seguro.

El desafío está en encontrar el punto correcto.

Ni asegurar el precio de mercado de la propiedad ni utilizar arbitrariamente una cifra menor: asegurar correctamente el costo de reponer aquello que la póliza efectivamente protege.

La diferencia puede parecer semántica.

Pero puede representar miles de UF.

Y detrás de esa diferencia existe una de las responsabilidades más importantes de la asesoría aseguradora:

que el cliente no asegure su casa por lo que cree que vale, sino por lo que realmente necesita para volver a tenerla después de un siniestro.

Porque en un seguro de incendio, una pregunta aparentemente sencilla —“¿por cuánto aseguro mi casa?”— puede esconder una distinción fundamental:

una cosa es cuánto vale la propiedad y otra muy diferente cuánto cuesta reconstruirla.