Los US$74.000 millones de las rentas vitalicias: una oportunidad para la reforma de Quiroz y el mercado inmobiliario

Chile tiene uno de los mayores pools de ahorro de largo plazo de la región. El desafío no parece ser solamente generar más capital, sino encontrar mecanismos para conectarlo de manera más eficiente con las necesidades de financiamiento de largo plazo de la economía. En ese desafío, las compañías de seguros de vida y, particularmente, las que administran rentas vitalicias, podrían jugar un papel mucho más relevante en el financiamiento de la vivienda.

El ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, prepara para septiembre una nueva reforma al mercado de capitales que, entre sus objetivos, busca facilitar el acceso al financiamiento habitacional y reducir las trabas que hoy dificultan la inversión y el desarrollo del crédito. La iniciativa se enmarca en una agenda más amplia destinada a profundizar el mercado de capitales chileno.

La pregunta es si esta reforma debería mirar solamente hacia los bancos y los mercados financieros tradicionales o si, por el contrario, debería aprovechar con mayor decisión el enorme stock de ahorro institucional de largo plazo que ya existe en Chile.

Y aquí las rentas vitalicias ofrecen una oportunidad particularmente interesante.

US$74.000 millones detrás de las rentas vitalicias

Un informe de Humphreys sobre las inversiones de las compañías de seguros de vida dedicadas principalmente al negocio de rentas vitalicias muestra la dimensión del fenómeno. Al cierre de marzo de 2026, las inversiones de este grupo de compañías alcanzaban aproximadamente CL$69 billones, una cifra del orden de US$74.000 millones.

No se trata, evidentemente, de US$74.000 millones que puedan simplemente destinarse a financiar viviendas. Es el stock de inversiones que respalda obligaciones previsionales de largo plazo y que se encuentra distribuido entre distintos tipos de activos.

Pero la cifra permite dimensionar algo que suele quedar fuera de la discusión sobre el mercado inmobiliario: Chile ya dispone de un gigantesco pool de capital institucional con un horizonte de inversión extraordinariamente largo.

Y ese horizonte es precisamente una de las características que necesita el financiamiento habitacional.

Las rentas vitalicias generan obligaciones que pueden extenderse durante décadas. Por lo tanto, las compañías que las ofrecen necesitan construir carteras de activos capaces de generar flujos estables y de largo plazo que permitan calzar esas obligaciones.

El crédito hipotecario, por su naturaleza, tiene justamente esas características.

El problema no es solamente conseguir capital

Durante los últimos años se ha discutido intensamente la dificultad de acceder a una vivienda. Las tasas de interés, los precios de las propiedades, las exigencias de financiamiento y la reducción de los plazos efectivos de los créditos han deteriorado la capacidad de compra de muchas familias.

La respuesta no puede consistir únicamente en subsidiar la demanda.

También es necesario profundizar la oferta de financiamiento de largo plazo.

Ese parece ser uno de los objetivos de la reforma que prepara Quiroz. El ministro ha señalado que busca facilitar el acceso a la vivienda y reducir obstáculos que encarecen o restringen el crédito y la inversión.

La pregunta entonces es: ¿quién puede aportar ese financiamiento?

La respuesta tradicional es: los bancos.

Pero existe otra respuesta que merece mucha más atención:

los inversionistas institucionales.

Y entre ellos, las compañías de seguros de vida tienen una característica que las hace especialmente atractivas: necesitan invertir a plazos muy largos.

Las aseguradoras ya financian vivienda

La idea tampoco parte de cero.

Las compañías de seguros de vida ya participan activamente en el financiamiento hipotecario e inmobiliario.

MetLife, por ejemplo, administra una cartera de inversiones cercana a US$15.000 millones y cuenta con un negocio hipotecario propio. La compañía ofrece créditos de hasta 30 años y también productos de mayor plazo a través de su negocio hipotecario.

BICE Vida y otras compañías de seguros también participan en el financiamiento inmobiliario y habitacional.

Esto demuestra que el modelo existe.

El desafío es escalarlo y hacerlo más eficiente.

Del ahorro previsional a la vivienda

La arquitectura podría ser relativamente sencilla de entender.

El trabajador entrega sus ahorros previsionales.

Una parte de esos recursos termina transformándose, directa o indirectamente, en capital administrado por compañías de seguros de vida.

Las aseguradoras necesitan invertir esos recursos para respaldar sus obligaciones futuras.

Y una de las alternativas naturales son activos de largo plazo vinculados al financiamiento inmobiliario.

La cadena puede representarse así:

Ahorro de largo plazo → aseguradoras → instrumentos hipotecarios → financiamiento de viviendas

La profundidad del mercado de capitales consiste precisamente en conseguir que esa cadena funcione con la mayor cantidad posible de actores, instrumentos y mecanismos de transferencia de riesgo.

No se trata de obligar a las aseguradoras a financiar viviendas.

Se trata de crear las condiciones regulatorias y de mercado para que puedan hacerlo cuando sea eficiente hacerlo.

La propuesta de la industria aseguradora apunta justamente en esa dirección

Este punto resulta especialmente relevante porque no se trata solamente de una interpretación externa.

La Asociación de Aseguradores de Chile (AACH) ha planteado dentro de sus propuestas de política pública la necesidad de flexibilizar el régimen de inversión de las compañías de seguros y aprobar el proyecto de Supervisión Basada en Riesgo (SBR), precisamente como parte de las medidas destinadas a aumentar el ahorro, la inversión y profundizar el mercado de capitales.

La SBR lleva años en discusión legislativa y permitiría avanzar hacia un modelo en que los requerimientos de capital estén más vinculados al riesgo efectivo de las inversiones y obligaciones de cada compañía.

El Gobierno, de hecho, ha evaluado incorporar la Supervisión Basada en Riesgo dentro de la reforma al mercado de capitales que prepara Quiroz.

Aquí podría estar uno de los puntos más interesantes de la reforma.

Más flexibilidad no significa menos seguridad

Para las compañías de seguros de vida, especialmente aquellas que administran rentas vitalicias, la regulación de inversiones no puede analizarse únicamente desde la perspectiva de rentabilidad.

Su primera obligación es mantener la solvencia necesaria para pagar las pensiones futuras.

Por eso, flexibilizar el régimen de inversión no debería significar eliminar las restricciones prudenciales.

El objetivo debería ser diferente:

que el capital pueda dirigirse hacia activos adecuados a los riesgos que realmente enfrenta cada compañía.

Una supervisión basada en riesgo permitiría precisamente avanzar en esa dirección.

Una aseguradora con pasivos de muy largo plazo puede tener una capacidad natural para invertir en activos también de largo plazo. Si la regulación reconoce adecuadamente esa correspondencia entre activos y pasivos, podría abrirse espacio para una utilización más eficiente del capital.

El crédito hipotecario como activo de largo plazo

Aquí aparece una de las grandes oportunidades.

Un crédito hipotecario a 20, 30 o incluso 40 años tiene una duración que puede ser particularmente atractiva para una compañía que debe respaldar obligaciones previsionales de similar horizonte.

Por supuesto, existen riesgos de crédito, liquidez, prepago, tasas y concentración que deben ser correctamente administrados.

Pero precisamente por eso el desarrollo de un mercado secundario hipotecario más profundo puede ser tan importante.

En lugar de que todo el riesgo permanezca en el banco que origina el crédito, pueden desarrollarse instrumentos que permitan distribuirlo entre distintos inversionistas.

Por ejemplo:

Banco → origina crédito hipotecario

Mercado de capitales → transforma cartera en instrumentos

Inversionistas institucionales → adquieren esos instrumentos

Familia → obtiene financiamiento de largo plazo

La securitización, los bonos hipotecarios y otros instrumentos pueden permitir que el crédito hipotecario deje de depender exclusivamente de la capacidad de balance de los bancos.

Y ahí las compañías de seguros pueden convertirse en compradores naturales de activos de largo plazo.

No se trata de utilizar las rentas vitalicias para financiar viviendas

Esta distinción es fundamental.

Las reservas que respaldan las rentas vitalicias pertenecen a una estructura financiera destinada a pagar pensiones futuras. No son recursos fiscales ni fondos que el Estado pueda decidir reasignar.

La oportunidad es diferente.

Se trata de aprovechar que existe un enorme inversionista institucional cuyo pasivo tiene una duración extraordinariamente larga, y diseñar instrumentos financieros que permitan canalizar parte de ese capital hacia activos igualmente largos, siempre que sean compatibles con sus requerimientos de riesgo y solvencia.

En otras palabras, no se debe forzar al ahorro previsional hacia la vivienda.

Se debe permitir que la vivienda compita por ese capital en igualdad de condiciones con otros activos de largo plazo.

Una oportunidad que también puede beneficiar a las propias rentas vitalicias

Existe además una segunda dimensión.

Si se desarrolla un mercado más profundo de activos hipotecarios, las compañías de seguros podrían disponer de una mayor variedad de instrumentos para calzar sus pasivos.

Eso puede mejorar la gestión de duración, diversificación y riesgo de las carteras.

Por lo tanto, la relación puede ser de doble vía:

un mercado hipotecario más profundo beneficia al financiamiento de la vivienda, pero también puede mejorar las alternativas de inversión disponibles para las compañías que pagan rentas vitalicias.

Es precisamente la lógica de un mercado de capitales desarrollado: conectar necesidades de financiamiento con necesidades de inversión.

Un stock que sigue creciendo

La oportunidad adquiere mayor relevancia considerando que el mercado de rentas vitalicias volvió a mostrar una fuerte expansión.

Durante 2025, las ventas alcanzaron aproximadamente UF 135,2 millones, equivalentes a unos US$6.000 millones, convirtiéndose en un año récord para el producto. Se vendieron cerca de 60.000 pólizas.

Eso significa que el stock de obligaciones previsionales y, consecuentemente, la necesidad de encontrar activos de largo plazo, continuará siendo relevante.

No estamos, por tanto, frente a un mercado estático.

El sistema seguirá generando flujos significativos que deberán transformarse en inversiones.

La oportunidad para Quiroz

La reforma del mercado de capitales puede ser una oportunidad para mirar el problema de la vivienda desde una perspectiva diferente.

En lugar de preguntarnos solamente:

¿Cómo hacemos para que los bancos presten más?

podríamos preguntarnos:

¿Cómo hacemos para que el enorme ahorro institucional de Chile pueda financiar más eficientemente las necesidades de largo plazo de la economía?

La diferencia no es menor.

Chile cuenta con fondos de pensiones, compañías de seguros, fondos de inversión y otros inversionistas institucionales que administran enormes cantidades de recursos.

La tarea de una reforma de mercado de capitales debería ser construir los puentes que permitan conectar esos recursos con proyectos productivos, infraestructura y, particularmente, vivienda.

En este contexto, los aproximadamente US$74.000 millones invertidos por las compañías especializadas en rentas vitalicias representan mucho más que una cifra del mercado asegurador.

Representan una señal.

Chile tiene capital de largo plazo. Lo que necesita es profundizar los mercados capaces de utilizarlo eficientemente.

La vivienda puede ser uno de esos mercados

La discusión sobre la crisis habitacional suele concentrarse en subsidios, tasas de interés, permisos, suelo y capacidad de compra.

Todos son elementos relevantes.

Pero existe una dimensión financiera que puede ser igualmente determinante: la capacidad del sistema para transformar ahorro de largo plazo en crédito de largo plazo.

Las rentas vitalicias pueden formar parte de esa solución.

No porque sus recursos deban ser destinados a la vivienda, sino porque las compañías que administran estos pasivos constituyen inversionistas naturales para activos de larga duración.

Si la reforma de Quiroz consigue profundizar el mercado hipotecario, ampliar los instrumentos disponibles, reducir costos de transacción, mejorar la securitización y modernizar la regulación de las aseguradoras mediante una efectiva supervisión basada en riesgo, podría producirse algo mucho más interesante que un simple aumento del crédito bancario.

Podría comenzar a construirse un verdadero mercado de capitales inmobiliario.

Y en ese mercado, las compañías de seguros de vida podrían dejar de ser solamente participantes relevantes para convertirse en uno de sus principales proveedores de capital de largo plazo.

Las rentas vitalicias, entonces, no son solamente un producto previsional. Pueden ser también una de las piezas de una nueva arquitectura financiera capaz de conectar el ahorro de largo plazo de los chilenos con una de las necesidades más urgentes de la economía: volver a hacer accesible la vivienda.